Как узнать была ли перепланировка в квартире?

Незаконная перепланировка. Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана?

Когда вы заказываете оценку квартиры при перепланировке, учитывайте разницу в терминах.

• Перепланировка – это внесение изменений в существующий план, в конфигурацию помещений жилья. Новые дверные проемы, перенос существующих, снос стен, объединение лоджии с комнатой – все это – перепланировка.
• Переустройство – это несущественные изменения, не требующие согласований. Например, расширение дверного проема в несущей стене – перепланировка. Если же делается арка в ненесущей – это переустройство. В переустройство входит изменение схемы электропроводки, новые радиаторы, замена пластиковых окон на деревянные или наоборот, и другие аналогичные работы.

Выяснили, что в желанной квартире есть перепланировка? Главное, что стоит сделать перед заказом оценки – проверить документы, узаконивающие перепланировку. Банк не согласится на ипотечный займ, если согласования перепланировки нет.

Небольшая лазейка

Банк может пойти навстречу и выдать ипотечный кредит, если заемщик согласится в течение года вернуть квартиру в исходное состояние. Этот момент стоит подробно обсудить с кредитным менеджером и внимательно прочитать договор. Обращайте внимание на особенности перепланировки – вы действительно сможете вернуть все в исходное состояние? Сколько это будет стоить?

Как узаконить перепланировку, если она уже сделана

Самовольную перепланировку узаконивают через суд — на это уйдет примерно полгода. Часто о самовольных перепланировках люди узнают после покупки. Поэтому так важно узнать все о квартире еще до заключения сделки.

Этап 1. Вызовите инженера из БТИ

Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие стены не затронуты, то он также выдает техническое заключение об их целостности.

Этап 2. Обратитесь в жилищную инспекцию/отдел архитектуры

Подайте заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет вам в согласовании, то этот отказ станет основанием для обращения в суд.

Этап 3. Обратитесь в суд

Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки».

К иску приложите документы:

1. Отказ администрации в согласовании.

2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.

3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.

4. Выписку из ЕГРН.

Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.

Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.

Этап 4. Новый техпаспорт

Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.

Что разрешено, что запрещено перепланировать

Продавец утверждает, что он делал переустройство и никаких разрешений на это ему не нужно? Сомневаетесь, стоит ли заказывать оценку, если в квартире есть изменения? Все верно, не нужно переплачивать за оценку квартиры, ипотечный кредит на которую все равно не дадут.

Вот список популярных перепланировок, которые, судя по отзывам клиентов, помешали им взять ипотеку:

• В панельном доме владельцы квартир часто сносят стену между кухней и комнатой. Не все планировки позволяют это – иногда такая стена несущая.
• В сданной новостройке во время ремонта владельцы перенесли кухню и санузел. Это иногда практикуется в однокомнатных квартирах. На деле такие переносы – незаконная перепланировка.
• Перенос коммуникаций, связанных с водой и газом. По популярности – в девятиэтажных домах часто переносят радиаторы отопления на другую стену. В «хрущевках» — газовые трубы, проложенные по потолку по всей кухне.
• Популярнейшая перепланировка – снос стенки между комнатой и кухней. Это запрещено делать, даже если стена не несущая – если в квартире только одна кухня. Причина – газовая плита не может располагаться в спальне.

Можно спокойно заказывать оценку, если владелец квартиры сделал такие изменения:

• Превратил двери в арки;
• Объединил две спальни в одну, убрав не_несущую стену;
• Установил теплый пол без подключения к общей сети;
• Поменял электропроводку – например, проложил ее по низу вместо встроенной в стены;
• Сделал ниши в стенах, которые не являются несущими конструкциями.

Внимание – если вы планируете покупку квартиры в многоэтажном доме, проверьте наличие на плане противопожарного люка на лоджии. Если этот люк заварен – считайте, что сделана незаконная перепланировка — будут проблемы.

Если в потенциальной квартире под ипотеку сделаны изменения и они не узаконены, то заемщику придется пообещать банку, что он все вернет в состояние «как на плане». Посчитайте заранее, во сколько обойдется такая работа – возможно, смысла в заказе оценки и получении кредита нет.

Источник: https://zim-adm.ru/kvartira/kak-uznat-uzakonena-li-pereplanirovka-2.html

Как узаконить перепланировку в квартире в 2020 году — сколько стоит

Александра Рожкова

Как узаконить перепланировку в квартире? В соответствии со статьей 25 ЖК РФ перепланировкой называется любое изменение конфигурации жилого помещения в многоквартирном доме, которое должно быть отражено в техническом паспорте.

Обязательно ли нужно делать и для чего

Если требуется перенести сантехническое оборудование, приборы отопления, трубы и иные инженерные сети, то такие работы называются переустройством.

Перепланировка или переустройство какого-либо помещения, расположенного в многоквартирном доме, может быть произведена только после согласования работ с органами местного самоуправления (статья 26).

Если перепланировка (переустройство) совершено без согласования и произведенные работы не отражены в технических документах, то:

• собственник помещения будет привлечен к административной ответственности со статьей 7.21 КоАП. В данной ситуации сумма штрафа будет составлять 2 000-2 500 рублей
• помещение невозможно будет продать, подарить или совершить иные значимые действия, требующие государственной регистрации
• собственник будет обязан за счет собственных средств изменить конструкцию помещения (коммуникаций) в соответствии с действующим техническим планом.

Что нужно, чтобы узаконить совершенную ранее перепланировку? Процесс согласования и внесения изменений в документы регламентируется Жилищным Кодексом, Постановлением Правительства №266 и региональными нормативными актами. Например, в Москве действует Постановление Правительства Москвы №508, которым регулируется порядок прохождения согласования.

С чего начать

Перепланировка (переустройство) жилья начинается:

• с подготовки документов для получения согласования в компетентных органах. Если в квартире или ином жилом помещении уже осуществлены изменения, то согласование на выполнение работы можно получить задним числом
• определения места получения согласования
• ознакомления с порядком проведения работ.

Для согласования изменений потребуется подготовить:

• документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение, в котором произведена перепланировка. Свидетельство о регистрации или выписка из реестра недвижимости предоставляются в подлинниках или нотариально заверенных копиях
• проект перепланировки, подготовленный специалистами с учет всех внесенных изменений
• технический паспорт помещения
• письменное согласие всех членом семьи, если помещение используется в рамках договора социального найма
• заключение и возможности проведения перепланировки от органов по охране культуры, если квартира расположена в доме, имеющим историческую ценность или являющимся памятником архитектуры
• протокол собрания жильцов многоквартирного дома и письменное согласие собственников жилья, если в результате внесения изменений в конструкцию помещения присоединена площадь, относящаяся к общедомовому имуществу.

Получить согласование на перепланировку/переустройство, в зависимости от региона проживания собственника, можно:

• в Бюро технической инвентаризации (БТИ)
• в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ)
• в Кадастровой палате

Можно узаконить перепланировку квартиры через МФЦ (многофункциональный центр), который перенаправит документы в компетентный орган региона.

Независимо от количества и вида внесенных изменений процесс оформления перепланировки квартиры следующий:

1. Получение технического паспорта жилого помещения (если документ не был получен в ходе оформления сделки по купле-продаже объекта недвижимости).
2. Разработка проекта. Если в ходе перепланировки внесены несущественные изменения, не касающиеся несущих стен или иных коммуникаций, способных вывести из строя коммунальные сети, то проект можно разработать самостоятельно. В ситуациях, требующих проведения точных расчетов и определения возможности возникновения негативных последствий, проект разрабатывается и утверждается специалистами.
3. Подача заявления на получение разрешения перепланировки и комплекта прилагаемых документов. Форма заявления утверждена Постановлением Правительства №266. В документе указываются:

• наименование органа, имеющего право выдавать разрешение на перепланировку;
• ФИО, данные паспорта, адрес регистрации, контактный телефон заявителя (для частных лиц), аналогичные данные + реквизиты доверенности (если заявление подается представителем собственника помещения), название организации, правовая форма, адрес нахождения, телефон, личные данные представителя (для юридических лиц)
• адрес помещения, в котором изменено пространство
• данные собственника помещения
• данные правоустанавливающих документов
• реквизиты изготовленного плана помещения с изменениями
• сроки выполнения работ по перепланировке
• подписи всех членов семьи, если потребуется получить разрешение без нотариально оформленного документа. Подписи ставятся в присутствии лица, принимающего заявление
• полный перечень документов, прилагаемых к заявлению и подтверждающих все указанные в документе факты

1. Получение согласования. Форма документа так же утверждена Постановлением Правительства №266.
2. Оформление акта выполненных работ. После получения предварительного разрешения и согласования всех работ по перепланировке в помещение приезжает специальная комиссия, которая подтверждает соответствие выполненных работ разрешительной документации. В результате проверки и составляется акт.
3. Получение технического паспорта с внесенными в планировку изменениями.

Сколько стоит

Стоимость перепланировки в СПб, Москве и иных регионах зависит от следующих факторов:

• количества вносимых изменений
• региона
• типа дома (обычный дом, исторический или архитектурный памятник, дом с культурной ценностью и так далее)
• перечня дополнительных услуг (получение документов, сопровождение услуги, представительство в суде и так далее)

Средняя стоимость по Москве:

Услуга	Стоимость, руб.
Получение техпаспорта помещения в БТИ	3 000–5 000
Разработка проектной документации квалифицированными специалистами	5 000–15 000
Получение разрешения	До 30 000
Согласование плана реконструкции	До 5 000
Узаконивание перепланировки через суд	От 30 000

Ответы на актуальные вопросы

Подробнее о нестандартных ситуациях и наиболее частых вопросах, читайте далее.

Можно ли продать квартиру без оформления перепланировки

Действующими нормативными актами не запрещено продать квартиры или иные жилые помещения с перепланировкой, произведенной без согласования. Однако если факт незаконности будет выявлен в ходе проведения плановой проверки, то новый собственник будет обязан произвести все работы по узакониванию.

В исключительных случаях, например, новый собственник не знал о внесение изменений, сделка может быть признана судом незаконной.

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры

Получить информацию о законной перепланировке, например, при покупке квартиры, можно:

• в управляющей компании, так как большинство строительных работ, в том числе и в частных квартирах, производятся при содействии управляющей организации;
• в БТИ по письменному заявлению;
• самостоятельно, путем сравнения схемы, указанной в техническом паспорте с натуральной планировкой помещения.

Получение согласования не требуется, если планируется выполнение следующих видов работ:

• производятся ремонтные работы, в том числе установка окон, обшивка и так далее на балконе (лоджии) без изменения конфигурации и вида фасада дома;
• расширение/сужение дверных проемов на перегородках, не являющихся несущими;
• снос/установка перегородок, не являющихся несущими конструкциями;
• замена сантехники;
• перенос кухонной плиты в пределах одного помещения;
• отделочные работы.

Процесс перепланировки подробно представлен ранее. Все работы, за исключением создания проекта, можно выполнить самостоятельно.

Как узаконить перепланировку через суд

Если жилищная инспекция не выдала разрешение на перепланировку или переоборудование помещения было произведено ранее, без получения предварительного согласования, то оспорить решение и узаконить совершенную перепланировку можно в судебном порядке.

В районный суд подается исковое заявление с полным пакетом документов и отказом от компетентного органа. Дело рассматривается в сотрудничестве со специалистами. Если в ходе расследования выявлено, что причин для отклонения иска нет, и внесенные изменения не приведут к разрушению дома и иным негативным последствиям, то суд примет решение о необходимости внесения изменений в технический паспорт.

Обращаться в суд целесообразнее после предварительной консультации с юристом.

Можно ли узаконить перепланировку квартиры в ипотеке

Законом не запрещается производить перепланировку квартиры, приобретенной по ипотеке. Однако в комплект документов, требуемых для получения разрешения необходимо включить письменное согласие банка, являющегося залогодержателем недвижимого имущества.

Источник: https://yurzone.ru/oformlenie-pereplanirovki-v-kvartire.html

Согласование перепланировки квартир в Москве перешло в онлайн. Что надо об этом знать

Согласование перепланировки квартир полностью переведено в электронный формат, в бумажном виде документы больше не принимаются. Это позволит сократить сроки рассмотрения заявок. Рассказываем, что нужно знать

Andrew Angelov/shutterstock

С 21 августа узаконить перепланировку жилых и нежилых помещений в московских многоэтажках теперь можно только в электронном виде.

Рассказываем, что изменилось и как теперь узаконить перепланировку в квартире.

Любое изменение в планировке квартиры требует согласования (например, установка бытовых электроплит взамен газовых, дополнительные перегородки, перенос кухни и т. д.). Но прежде чем начать перепланировку в квартире, нужно ее узаконить.

На первом этапе необходимо получить технический паспорт жилого помещения в территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ) и определиться с проектом перепланировки. Его может выполнить специализированная проектная организация, имеющая свидетельство СРО, или автор проекта дома. Кроме того, можно воспользоваться каталогом типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.

На втором этапе нужно получить разрешение Мосжилинспекции на проведение самих работ. Заявление с необходимым пакетом документов надо было подавать в многофункциональный центр (МФЦ, для граждан) или жилищные инспекции (для юридических лиц).

Заключительный этап — проведение самих ремонтных работ с соблюдением всех необходимых условий и оформление акта о завершенных работах.

Что изменилось

С 21 августа услуга согласования перепланировки полностью переведена в электронный формат — документы в бумажном виде больше не принимаются. Это значит, что больше не нужно идти в МФЦ или жилинспекцию для подачи заявлений. При этом суть и этапы процедуры согласования перепланировки квартир не меняются.

Подать заявление на согласование перепланировки можно на официальном портале мэра Москвы mos.ru. Для этого нужно зайти в раздел «Жилье, ЖКУ, двор» и выбрать онлайн-услугу «Согласование переустройства, перепланировки помещения в жилом доме», заполнив необходимые поля и приложив нужные документы.

Вся информация о регистрации, сроках оказания госуслуги, приостановке и принятом решении по заявлению доступна в личном кабинете. Решение от Мосжилинспекции поступит тоже в электронном виде в личный кабинет. При желании решение Мосжилинспекции можно получить в бумажном виде. Для этого необходимо будет обратиться в МФЦ.

Сам электронный формат согласования перепланировки был внедрен около двух лет назад. Особенно востребованным он стал в пандемию, когда действовал режим самоизоляции. Москвичи могли получить услугу по согласованию перепланировки не выходя из дома.

Документы

Основные документы, необходимые для согласования перепланировки, — это заявление (.pdf.); правоустанавливающие документы на помещение; проект переустройства и (или) перепланировки помещения; технический паспорт жилого помещения и техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки. С полным списком документов можно ознакомиться по ссылке.

Если понадобятся дополнительные документы (квитанции об оплате штрафа, правоустанавливающие документы или технический паспорт), их можно загрузить и сразу направить в Мосжилинспекцию через личный кабинет.

Также с 21 августа разрешается не предоставлять протокол общего собрания, если раньше его передавали на хранение в Мосжилинспекцию. Не потребуется журнал производства работ, если перепланировка не затронула несущие конструкции.

При этом при подаче онлайн-заявления необходимо иметь проектную документацию (проект перепланировки, техническое заключение) в электронном виде, подписанную электронной подписью. Как уточнили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Мосжилинспекции, речь идет об электронной подписи именно проектной организации, а не собственника недвижимости. Портал госуслуг сам идентифицирует заявителя при входе в личный кабинет.

Сроки согласования

Перевод в онлайн услуги по согласованию планировки позволит сократить сроки получения решения от Мосжилинспекции. Экономия может составить до семи дней, так как больше не будет тратиться время на пересылку документов между МФЦ и Мосжилинспекцией и посещение самих учреждений, пояснили в Мосжилинспекции.

Сейчас в среднем заявление на согласование перепланировки помещения рассматривается 20 рабочих дней. Если помещение находится в доме, являющемся объектом культурного наследия, или работы затрагивают архитектурный облик дома, то срок составляет 30 рабочих дней. Столько же потребуется на согласование перепланировки, если помещение находится на последнем этаже дома, включая мансарду или чердак.

Срок действия самого решения о согласовании перепланировки — один год с даты его подписания. За это время заявитель должен успеть провести все работы и подать заявление на оформление акта о завершенных работах. Заявление также нужно подать онлайн на mos.ru. В случае необходимости срок решения можно продлить. Сделать это можно один раз и не более чем на шесть месяцев.

Если несоответствий нет, комиссия готовит проект акта о завершенной перепланировке и передает его должностному лицу Мосжилинспекции для дальнейшего оформления. Срок предоставления услуги — десять рабочих дней.

Снос стен при перепланировке возможен только при наличии плана и рассмотренного заявления ( didesign021/shutterstock)

Сколько стоит согласование перепланировки

Сама по себе услуга согласования перепланировки бесплатна. В период своевременного согласования (до ремонта и переделок в квартире) взимается пошлина только за разработку технического паспорта в БТИ. Ее размер составляет в среднем 1 тыс. руб.

Значительную часть расходов в согласовании занимает подготовка проекта перепланировки. Ее стоимость варьируется от 15 тыс. до 40 тыс. руб. Разброс цен зависит от сложности работ — например, затрагивает ремонт несущие конструкции или нет. Если воспользоваться типовым проектом перепланировки, который представлен на сайте Мосжилинспекции, то услуга согласования будет полностью бесплатной.

Что делать, если вам отказали в перепланировке

Причин для отказа в согласовании перепланировок множество. Это может быть как невозможность проведения планировки (например, ремонт может нанести вред эксплуатации дома) и несоответствие проекта требованиям (ошибки в самом проекте), так и обычные формальности (неполный пакет документов, отсутствие подписи инженера и т. д.). Здесь можно ознакомиться с полным списком причин отказа.

В зависимости от причины отказа человек может действовать несколькими способами. Первое — выполнить требования Мосжилинспекции, например исправить ошибки в проекте или дослать недостающие документы. Второе — записаться на личный прием к руководителю жилищной инспекции и разобраться в сути вопроса. Последним этапом является разрешение ситуации в судебном порядке.

— Новые правила можно оценить положительно, поскольку они упрощают процедуру согласования перепланировки. Также к заявлению больше не нужно прикладывать протокол общего собрания собственников помещений (если он раньше передавался на хранение в Мосжилинспекцию) и журнал производства работ (если в помещении не затрагиваются несущие конструкции).

Единственный минус, с которым могут столкнуться заявители, — необходимость иметь электронную подпись. Проект перепланировки и техническое заключение должны быть подписаны электронной подписью. В целом же порядок перепланировки остался прежним. Чтобы ее выполнить, нужно сделать проект, получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки, провести перепланировочные работы и оформить акт о завершенных работах.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f43ccea9a7947dee2b15770

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры?

Наиболее частым случаем, когда возникает вопрос о том, выполнялась ли в квартире перепланировка и является ли она узаконенной, остается сделка с этой недвижимостью.

В данной статье будут описаны способы выявления факта перепланировки и ее законность.

Итогом оценки фактической планировки квартиры, расположенной в многоквартирном доме, становится один из вариантов:

• Перепланировка квартиры не производилась (сохранено первоначальное планировочное решение, разработанное автором-проектировщиком дома);
• Произведена перепланировка и узаконена (имеется Акт о завершенном переустройстве и/или перепланировке и в технической документации БТИ зафиксировано измененное планировочное решение);
• Перепланировка выполнена самовольно без получения разрешения от надзорного органа (имеются отличия фактической планировки и планировочного решения в документации БТИ);
• Обнаружена неточность в технической документации (перепланировка не производилась, но имеются отличия от технической документации БТИ).

Пример технической документации БТИ до и после перепланировки

В Москве и Подмосковье достоверно определить, выполнялась ли перепланировка квартиры и является ли она узаконенной, возможно основываясь только на учетно-технической документации БТИ (это технический паспорт жилого помещения или поэтажный план с экспликацией к плану).

Определение факта выполнения перепланировки и ее законность

Установить, выполнялась или нет в квартире перепланировка, а также является ли она узаконенной, возможно несколькими способами:

► Самостоятельно сравнить фактическую планировку с архивной копией поэтажного плана из БТИ. 

► Инициировать выход на квартиру техника БТИ, который проведет инструментальные обмеры помещений. После произведенного обмера, вы можете получить в БТИ  актуальную техническую документацию. 

В том случае, если полученные в БТИ планы, с результатом последнего обследования, имеют отличия от изначальной планировки, данное отмечается «красными линиями» и пометкой об отсутствии разрешения на перепланировку. Следовательно, факт выполнения самовольной перепланировки можно считать установленным.

Примеры учетно-технической документации БТИ в красных линиях

Установить факт произведенной перепланировки без планов БТИ чаще всего невозможно.

Еще одним из способов, при котором возможно установить факт перепланировки или ее отсутствие, является визуальное сравнение вашей текущей планировки с планировкой соседей. Однако, у данного способа есть свои нюансы. Не смотря на то, что планировочное решение выше и ниже расположенных квартир в целом совпадает, могут быть некоторые планировочные различия.

В следствии чего, данный метод не стоит считать достоверным. Поэтому, самым верным, все же, стоит считать анализ планировочного решения согласно планам из БТИ.

В случае выявления самовольной перепланировки

В случае, если факт самовольной перепланировки все же установлен, выполненный ремонт необходимо узаконить. В первую очередь, стоит определить возможность согласования имеющегося планировочного решения.

Произвести анализ возможности согласования перепланировки и подготовить необходимую для узаконивания проектную документацию возможно в нашей организации.

На текущий момент в г. Москве возможно согласовать не только планируемую,но и осуществленную перепланировку. Виды работ, а также необходимые для узаконивания документы определены Постановлением Правительства Москвы № 508 (в действующей редакции).

Подробнее об узаконивании ранее выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье приведены в этой статье.

Статья посвященная санкциям за самовольную перепланировку размещена здесь.

Внимание к технической документации

В настоящее время, при заключении сделок и иных операциях с недвижимостью следует проявлять особенную осторожность, так как определенное распространение приобрела поддельная и неправомочная техническая документация. Подробнее об этом описано здесь.

♦В процессе согласования перепланировки запрещено использование фальсифицированной и неправомочной документации♦

Для того чтобы убедиться в подлинности документов, выполненных БТИ Москвы с конца января 2018 года, есть возможность воспользоваться онлайн-сервисом проверки QR кода. Имеющееся в документах код, при считывании любым устройством, поддерживающим данную функцию, предоставляет ссылку, ведущую на виртуальную копию документа технического учета, которую есть возможность скачать. Для документов, выданных ранее этой даты. в целях проверки возможно использовать номер заказа.

Для учетно-технической документации Московского областного БТИ, на сайте организации доступен онлайн-сервис проверки ее подлинности по коду документа. Кроме этого, подлинность документа возможно проверить по фотографии или отсканированной копии, которые необходимо выслать в ГУП МО «МОБТИ» с помощью электронной почты.

♦В некоторых случаях различие фактической планировки и планировочного решения в технической документации не являются перепланировкой, а вызваны техническими ошибками.

Квартиры, не имеющие проблем с самовольной перепланировкой более привлекательны для покупателей. Напротив, факт самовольно выполненной перепланировки не только снижает стоимость объекта недвижимости, но требует затрат времени и средств на согласование перепланировки, либо на проведение дорогостоящего восстановительного ремонта.

Направьте любые свои вопросы в сфере перепланировок и переустройства квартир с помощью электронной почты, размещайте на нашем сайте или задавайте их по телефону – квалифицированные специалисты нашей организации ответят Вам на них.

Источник: http://apb1.ru/kak-ponyat-est-pereplaniroa-v-kvartire-ili-net.html

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры? — Онлайн юрист

Прежде всего, это изменение пространства жилого помещения без получения разрешения. Не нужно согласование при косметическом ремонте или замене балкона или окон по материалу. Законодательство на этот счет на оговаривает вопрос регистрации. Поэтому незаконным такое действие просто не назвать. Незаконным становится следующее:

• Работы, которые стали следствием изменений, необходимых для регистрации и согласования с жилищной комиссией, но оно по каким–то причинам не было выполнено.
• Выполнение работ, которые по действующему законодательству нельзя выполнять. Например, изменение конструкции несущей стены или вовсе ее снос.

Первая ситуация подразумевает самостоятельную подачу документации и узаконивание проекта. Во втором случае хозяину придется ответить по закону. А это серьезная ответственность.

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку? Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

• Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
• Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
• Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

Как проверить узаконена ли перепланировка?

При проведении законной планировки собственник (заемщик) должен в известность поставить не только БТИ, но также банк и страховую компанию, ведь с учетом реконструкции стоимость помещения (залога) может измениться.

Иногда банки заранее вносят в кредитный договор особый пункт о запрете перепланировки квартиры, которая находится в залоге до момента, пока кредит не будет погашен.

С этой целью проверки ответственный сотрудник посещает помещение ежегодно, чтобы убедиться, что заемщик не провел незаконную реконструкцию.

Если выяснится, что заемщик провел перепланировку и не известил об этом никакую организацию, то банк имеет право потребовать согласовать разрешение. В другом случае он может подать в суд, т. к. фактически его клиент нарушил договор. При этом банк имеет полное право отказаться от выполнения обязанностей перед заемщиком.

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Чем рискует покупатель? Множество квартир вторичного рынка, выставленных на продажу, когда-то были перепланированы их владельцами для повышения комфортности внутреннего пространства. Законом такие преобразования собственникам разрешены, но только в том случае, если они согласованы с контролирующими органами (ст.25-26 ЖК РФ).

Источник: https://ag-apart.ru/kak-uznat-uzakonena-li-pereplanirovka-kvartiry/

Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры: последствия, как узнать, чем грозит, стоит ли

» Жилищные споры » Перепланировка » Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры – последствия

299 просмотров

В некоторых случаях новый владелец квартиры узнает о совершенной в ней перепланировке уже после приобретения недвижимости. Это автоматически предполагает возникновение определенных проблем, начиная от штрафов и заканчивая необходимостью тратить свое время на узаконивание внесенных изменений. Подробнее об этом – читайте в данной статье.

Что понимается по неузаконенной перепланировкой

Существуют два основных понятия:

• Переустройства. Это мелкие изменения, типа замены батареи, унитаза, бойлера и так далее. Для таких изменений никакого разрешения не требуется. Как следствие, проблем не возникнет.
• Перепланировка. Бывает узаконенная и неузаконенная. Первый вариант – когда все работы предварительно согласовываются в соответствующих инстанциях. Второй вариант – когда человек самовольно выполняет работы и только потом пытается их узаконить. В данной статье рассматривается именно второй вариант. К подобной перепланировке относят изменение расположения ванной, перенос кухни, создание новых дверных проемов, объединение комнаты и балкона, а также любые другие подобные изменения, которые серьезно сказываются на квартире.

Пример: Если нужно просто заменить батарею на более новую – это переустройство. Разрешение не нужно. Но если планируется объединить балкон и кухню – то разрешение необходимо, ведь, как минимум, увеличивается площадь жилья.

Это можно сделать очень просто. Еще до подписания договора купли-продажи необходимо потребовать от собственника-продавца жилья провести осмотр квартиры. При этом, обязательно нужно требовать предоставить актуальный техпаспорт. При осмотре достаточно будет сверить фактическое расположение/площадь комнат, наличие «несанкционированных» дверных проемов и так далее.

Лишь в крайне редких случаях перепланировка будет визуально полностью схожа с тем, как в реальности выглядит квартира, но при этом фактически перепланировка будет присутствовать. Тут уже рекомендуется пользоваться услугами специалистов, если есть хотя бы малейшие подозрения. Кроме того, можно внести в договор купли-продажи специальный пункт о том, что в случае выявления неузаконенной перепланировки уже после переоформления права собственности покупатель может признать сделку недействительной.

Стоит ли покупать:

Самый простой вариант, узнать о существовании незаконной перепланировки – прямо справить у собственника, была ли она сделана. Чаще всего на этот вопрос отвечают честно, так как в противном случае правомерность сделки можно будет оспорить в суде на том основании, что продавец не предоставил покупателю всю информацию об имуществе. Однако в данном случае важен и другой вопрос: а есть ли смысл приобретать такое жилье?

В ипотеку

Первое, что делать категорически не рекомендуется – обращаться в банки за ипотекой. Формально, да, можно приобрести в кредит даже такое жилье. Однако на практике, финансовые организации очень трепетно относятся к объекту залога и откажутся брать подобное жилье в качестве обеспечения. Как следствие, покупателю придется предоставлять другое имущество в залог, что, как минимум, неудобно.

Кроме того, банки нередко устанавливают достаточно высокую стоимость квартиры, чтобы выдать как можно более крупный кредит. В результате потенциальный покупатель никаких преимуществ от приобретения такого жилья не получит.

Более выгодным и интересным выглядит вариант покупки за личные накопления. Суть в том, что жилье с неузаконенной перепланировки нередко продается по цене ниже рыночной. В некоторых случаях разница незначительна, но в других она может составлять порядка 10-20%.

Пример: Квартира с нормальной планировкой, соответствующей техпаспорту, стоит 3 миллиона рублей. Аналогичное жилье, но с незаконной перепланировкой обойдется уже в 2,7 миллиона рублей. 300 тысяч рублей разницы – это хорошая плата за потенциальные неудобства.

Следует учитывать тот факт, что все это верно только в тех случаях, когда продавец действительно понимает суть проблемы и не собирается обманывать потенциального покупателя. Если продавец не хочет показывать техпаспорт и, тем более, если он отказывается проводить осмотр жилья – это повод задуматься и, возможно, вообще отказаться от приобретения такого сомнительного имущества.

Чем это грозит?

Так как проверить законность выполненной перепланировки обычно несложно, почти всегда потенциальный покупатель понимает суть проблемы. Однако далеко не все знают, чем может грозить такая самовольная перепланировка в долгосрочной перспективе.

Штраф

Первая проблема – это штраф. Суть в том, что согласно ст.7.21 КоАП, если выявлена незаконная перепланировка квартиры, ее собственник наказывается штрафом в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. На практике, почти всего назначают максимальную сумму.

Нужно помнить, что факт перехода права собственность хоть и не отменяет предыдущие, наложенные на старого владельца штрафы, но и не вынуждает нового собственника их оплачивать. Проще говоря, предыдущий владелец обязан будет заплатить те штрафы, которые были на него наложены еще в тот момент, когда он имел право собственности на недвижимость. Но новые, которые будут наложен уже после перехода этого права, на нового собственника, платит уже он. Вне зависимости от того, что перепланировку, фактически, выполнял не он.

Конфискация имущества

Однако на штрафе потенциальные риски не заканчиваются. Дело в том, что после того, как назначен штраф, собственник получает предписание по приведению планировки квартиры в соответствие с техпаспортом. Это само по себе неприятно, долго и сложно, так как фактически такая задача предполагает проведение масштабного капитального ремонта со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Легко догадаться, что владельцы жилья не в восторге от таких предписаний и не хотят ничего глобально менять. И вот тут уже возникает серьезная проблема. Если ЖИ (жилищная инспекция) выявит факт невыполнения предписания, то она может обратиться в суд и лишить собственника его имущества. Квартира будет продана на торгах (ст.29 ЖК РФ), причем по цене существенно ниже рыночной.

Как узаконить после покупки?

Есть все два варианта не лишиться своего имущества:

• Привести квартиру в соответствие с техпаспортом что, как уже было сказано выше, практически никогда не устраивает собственников.
• Узаконить выполненную перепланировку, если это вообще возможно. Подробнее об этом дальше.

Порядок действий

1. Проконсультироваться со специалистами УК (управляющей компании) или ЖЭКа. Тут можно узнать о том, возможно ли вообще узаконить выполненную перепланировку и что конкретно для этого придется делать. Категорически рекомендуется инициировать процедуру самостоятельно, так как это покажет ответственным лицам, что новый владелец квартиры имеет желание все сделать по правилам, в отличие от старого собственника.

2. Заказать проект перепланировки. Не важно, что она уже выполнена, главное, чтобы такой документ был оформлен.
3. Собрать заключения контролирующих инстанций, типа Роспотребнадзора и Пожнадзора (конкретный перечень выдадут на консультации). Это не обязательный, но очень желательный пункт, так как на этом этапе появляется четкое понимание возможность узаконить перепланировку.

   Если прямо скажут, что такой возможности нет, не останется другого выхода кроме как возвращать планировку, указанную в техпаспорте.

4. С собранными бумагами другими документами обратиться в МФЦ и написать соответствующее заявление. Такое заявление заполняется на месте и заранее его готовить бессмысленно.
5. Получить решение. Если оно положительное, останется только внести изменения в техпаспорт.

   Если отрицательное, несмотря на положительные заключения контролирующих государственных структур, можно попробовать решить проблему в суде.

Сроки

Примерный срок оформления всех документов: около 1-2 месяцев. Из них порядка месяца придется потратить на сбор требуемой для узаконивания документации и еще около 1 месяца будет рассматриваться заявление в МФЦ (Мои документы). Это в идеальном варианте. Если есть какие-то нестандартные особенности и нюансы, то процедура может затянуться и на полгода.

Обращение в суд

Если по какой-то причине в МФЦ (Моих документах) отказали в узаконивании перепланировки и, при этом, заявитель уверен, что этот отказ был не мотивированным, можно попробовать обращаться в суд.

Расходы

Если не брать в расчет те расходы, которые пойдут на оформление документов, ведь к моменту обращения в суд они уже должны быть на руках у истца, то дополнительно придется заплатить только 300 рублей госпошлины. Кроме того, если планируется привлекать представителя, к документам нужно добавить доверенность на него и его же паспорт, а к расходам – цену за оформление и заверение доверенности. Примерная стоимость такого документа составит 2-5 тысяч рублей.

Как узнать, есть ли разрешение на перепланировку?

Все отметки о переоборудовании жилых помещений в многоквартирных домах должны быть отражены в техпаспорте БТИ. А именно на страницах с поэтажным планом и экспликацией. Эти документы у продавца квартиры, как правило, уже есть на руках.

Если на странице с поэтажным планом стоит штамп «Разрешение на произведенное переоборудование в БТИ не предъявлено», значит, перепланировка была произведена без разрешения, и вопрос о ее узаконивании остается открытым. На странице с экспликацией должна быть пометка с номером акта Жилинспекции о переустройстве помещений и датой его выдачи.

Это говорит о том, что в квартире произведена перепланировка на законных основаниях, но не указано, какая именно. Чтобы узнать, какие именно выдавались разрешения и на что, нужно запросить указанный акт в Жилинспекции.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Надо ли узаконивать маленькую перепланировку?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Подобные данные отражаются в техническом паспорте. Если у Вас есть этот документ, датированный более ранним сроком, то обратите внимание, стоит ли штамп «Разрешение не предъявлено». Если нет, то в перечне документов будет указано и разрешение, и его реквизиты, то есть где и кем было выдано. Затем, соответственно, можно обратиться в архив, либо в БТИ – у них также сохраняются данные в архиве.

Если такой информации нет, то уточнить можно только в БТИ, но это не будет являться истиной в последней инстанции: информация у них может как быть, так и нет.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Любая перепланировка сопряжена с предоставлением определенной документации. В частности, проект и разрешение на произведение перепланировки. Проверить, выдано ли разрешение на снос перегородки, можно на поэтажном плане, предварительно заказав сведения из БТИ, либо просто ознакомиться с проектом перепланировки.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Инструкция: как оформить перепланировку?

Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елизавета Шишина:

В случае, если снесена перегородка между комнатой и лоджией квартиры, можно запросить у собственника квартиры документы, подтверждающие законность произведенной перепланировки.

К ним относятся:

• разрешение жилищной инспекции административного округа на перепланировку;
• акт о завершении перепланировки, выданный жилищной инспекции административного округа;
• документы БТИ, в которые на основании Акта Мосжилинспекции должны быть внесены измененные параметры квартиры;
• выписка ЕГРН из Россреестра, в которой должно быть подтверждено внесение изменений в имеющуюся информацию, касающуюся площади квартиры.

Если перечисленных документов полностью или частично нет, можно сделать вывод, что снос перегородки в квартире между комнатой и лоджией собственник не узаконил либо не довел оформление перепланировки до конца.

Как объединить ванную и санузел, как разделить?

Можно ли сносить стену между ванной и кухней в хрущевке?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Основные этапы перепланировки – это разработка проекта, его последующее согласование, выполнение строительных работ и реализация проекта перепланировки, акт обследования произведенной перепланировки, внесение изменений в техническую документацию квартиры (технический паспорт ПИБ).

Ответ на Ваш вопрос можно получить как раз из свежего (актуального) технического паспорта ПИБ. Если в нем отражена действительная планировка и не стоит отметки о самовольной перепланировке, значит, все необходимые разрешения и согласования были получены. Сейчас технические паспорта выдаются после обязательного осмотра квартиры техником. Соответственно, если Вы покупатель и есть сомнения, договоритесь с продавцом о том, что будете присутствовать в квартире, когда ее будет осматривать техник.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Можно ли узаконить раковины в спальнях?

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_uznat_est_li_razreshenie_na_pereplanirovku/7707

Перепланировка квартиры! Пошаговая инструкция и важные нюансы

Какие бывают виды перепланировки недвижимости, что можно узаконить, а что нельзя, как самостоятельно узаконить перепланировку и в каких случаях придется обратиться в суд.

Есть такое слово, которое вызывает у каждого человека бурные эмоции: у кого-то радость, у кого-то страх, а у кого-то даже ненависть. Но равнодушным оно не оставляет никого. И слово это — «ремонт». Хоть раз в жизни большинство из нас стояли на пороге новоприобретенной квартиры и представляли себе, как вот здесь будет диван, а здесь – полочка с любимыми сувенирами. А вот эту стену надо будет непременно снести, а вот эту подвинуть. Но наши желания очень часто разбиваются о другое слово, точнее словосочетание: «незаконная перепланировка».

Фото https://ru.depositphotos.com/

В декабре 2018 года были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, в которых говорится, что перепланировка должна быть согласована до ее проведения. Иначе ее узаконить можно будет в 99% только через суд.

Как сделать так, чтобы слово «ремонт» не превратилось в синоним слов «суд» и «тяжба», сейчас разберемся.

Для начала снова слова. На этот раз новые и основополагающие. Когда вы занимаетесь ремонтом, вы делаете:

— перепланировку, если меняете внутренний вид помещения. Например, сносите перегородку между туалетом и ванной;

— переустройство – вы меняете инженерные сети. Например, переносите розетки или меняете трубы;

— переоборудование – это уже серьезные изменения, когда вы меняете назначение помещения. Например, из кухни делаете жилую комнату.

— реконструкция – вы меняете фасад здания. Это если вы вдруг решили увеличить окно. Или построить себе еще один балкон.

Вдаваться в юридически тонкости не будем, главное запомнить – переоборудование и реконструкцию узаконить практически невозможно.

Фото https://ru.depositphotos.com/

В ответ на это многие скажут – но ведь люди делают, и их за это не наказывают. Наказывают. Достаточно в соседях иметь доброжелателя, и к вам может прийти проверка из жилищной инспекции. И выявив нарушения, вам могут назначить штраф, затем может грозить суд. По решению суда вас могут обязать вернуть в квартире «все как было».

При невыполнении решения суда может дойти и до выселения вас из квартиры, а ваша недвижимость пойдет с молотка. И такие судебные прецеденты есть. Хоть их и не много. Но это самый крайний случай.

Чаще возникают проблемы при продаже квартиры, особенно в ипотеку, при попытке взять кредит под залог недвижимости и других юридических действиях.

Но как все сделать по закону? Для начала забываем про переоборудование и реконструкцию. Делаем только перепланировку и переустройство.

Фото https://ru.depositphotos.com/

Пошаговая инструкция: как узаконить перепланировку и переустройство

Сразу предупредим – это будет не быстро. В среднем процесс занимает 2,5 месяца.

1. Собираем документы: в том числе проект, заказанный у организации с допуском СРО (проект нужен в случаях, если вы собираетесь менять инженерные сети, делать проемы в несущих стенах. Если вы планируете простую перепланировку, то можно сделать так называемый «эскиз» — нарисовать планируемые изменения самостоятельно). Подробный перечень документов можно посмотреть на сайте ЦМУ. Тем более, что документы вы будете сдавать именно туда (можно в МФЦ, но ЦМУ быстрее). Обратите внимание, что вы должны будете прийти на сдачу документов вместе со всеми собственниками жилья. Или же приложить письменное согласие от них, заверенное нотариусом.

Фото https://ru.depositphotos.com/

2. Сдаем документы в ЦМУ. Ждем максимум 45 дней. Получаем разрешение.

3. Делаем ремонт.

4. Вводим обновленное жилье в эксплуатацию: вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров и фиксации изменений, получаем от них акт и подписываем его у проектировщиков, УК и в администрации. У тех, кто занимался обмерами, берем техплан на диске.

5. Снова собираем пакет документов и подаем его в ЦМУ. Можно напрямую обратиться в Росреестр или сделать это через МФЦ. И, наконец-то, получаем выписку с новой планировкой!

Есть еще один вариант. Планировку можно узаконить постфактум, через суд. Тут действовать надо будет так:

2. Вызываем сотрудника БТИ для замеров.

3. Самое сложное: получаем разрешения от СЭС, пожарных и управляющей компании.

4. Опять же – заказываем проект у организации с допуском СРО (тут уже эскизом не обойтись).

5. Обращаемся в суд.

6. Далее в зависимости от решения суда. При одобрении перепланировки – опять БТИ, акт приемки и далее Росреестр. В случае отказа – квартиру придется вернуть в исходное состояние. И, кстати, в не зависимости от решения суда, придется заплатить штраф за самовольную перепланировку.

В общем, желание все сделать «под себя» в новой квартире может обернуться долгими хождениями по инстанциям или же оплатой услуг тех, кто это сделает за вас. Но не все так уж страшно.

Что разрешено делать во время ремонта, а что нельзя

Далеко не все ремонтные работы требуют этой процедуры. Поэтому сейчас перейдем к практическим вопросам: что можно делать при ремонте, а что нельзя.

Можно без оформления перепланировки:

— естественно, можно менять обои, потолки, напольные покрытия (последние можно менять без согласования только если они не тяжелее предыдущих),

Фото https://ru.depositphotos.com/

— можно заменить старую сантехнику,

— тоже самое касается электроплит и газовых плит. Но тут оговорка. Электроплита без согласования может перемещаться по всей кухне, а газовая должна остаться на месте,

— можно снести старые встроенные шкафы, если они не пронумерованы на кадастровом плане. Можно построить новые,

— не возбраняется поменять двери и окна. Последние не должны стать больше или меньше предыдущих,

— можно установить легкие перегородки, не доходящие до потолка и не образующие отдельное помещение,

— поменять батареи, не наращивая их количество и без прокладки новых подводящих систем,

— установить кондиционер, остеклить балкон – тоже можно, если только ваша квартира не находится в памятнике архитектуры.

Можно, но надо оформить перепланировку:

— объединить туалет и ванную. Можно даже захватить часть коридора или кухни, но только не жилой комнаты! Ну или, наоборот, разделить санузел,

— снести перегородки или построить их. Перегородки могут даже образовать новое помещение, например,  гардеробную,

— сделать арку или дополнительный проход в ненесущих стенах. Обратите внимание, если у вас в квартире газ, то объединять кухню и комнату категорически запрещено! Можно только сделать дополнительный проход из комнаты на кухню с дверью,

— теплые полы, если они не связаны с основной системой теплоснабжения,

— опустить/поднять розетки, увеличить, уменьшить их количество,

Фото https://ru.depositphotos.com/

— переместить газовую плиту.

Что практически невозможно узаконить:

— в первую очередь это, конечно же, снос несущих стен. Мало того, что вам это не разрешат, так еще и следить будут, чтобы вы этого не сделали,

— объединение комнаты и кухни с газовой плитой,

— перенос «мокрых» помещений (кухня, туалет, ванная) в жилые. Это касается и увеличения туалета и ванной за счет жилых комнат – нельзя,

— вынос батарей на балкон,

— нарушение общедомовой вентиляции,

— изменение фасада: увеличение балкона, окон.

Фото https://ru.depositphotos.com/

Конечно, во всех трех категориях мы указали не все возможные пункты. Но это основные. И они все подчиняются одному правилу: можно менять то, что касается только вас. Если затронуты интересы соседей – то перестройкой заниматься нельзя.

И последнее. Если вам очень хочется сделать перепланировку, а заниматься ее легализацией не хочется, то вот вам для размышления информация от юриста:

— При продаже квартиры, ее оценке для банка, прежде всего оценивается, насколько кардинальные изменения были внесены в квартиру. Если их невозможно согласовать, то проще всего договориться и предоставить план квартиры из БТИ, который был сделан до перепланировки. Но это, по идее, не очень правильно. Поэтому проще отказаться от сильных переделок или иметь в виду, что квартиру будет сложно продать.

Источник: https://www.u-mama.ru/read/home/realty/10236-pereplanirovka-kvartiry-poshagovaya-instrukciya-i-vajnye-nyuansy.html

Как понять, есть перепланировка в квартире или нет?

Наиболее частым случаем, когда возникает вопрос о том, выполнялась ли в квартире перепланировка и является ли она узаконенной, остается сделка с этой недвижимостью.

В данной статье будут описаны способы выявления факта перепланировки и ее законность.

Итогом оценки фактической планировки квартиры, расположенной в многоквартирном доме, становится один из вариантов:

• Перепланировка квартиры не производилась (сохранено первоначальное планировочное решение, разработанное автором-проектировщиком дома);
• Произведена перепланировка и узаконена (имеется Акт о завершенном переустройстве и/или перепланировке и в технической документации БТИ зафиксировано измененное планировочное решение);
• Перепланировка выполнена самовольно без получения разрешения от надзорного органа (имеются отличия фактической планировки и планировочного решения в документации БТИ);
• Обнаружена неточность в технической документации (перепланировка не производилась, но имеются отличия от технической документации БТИ).

Пример технической документации БТИ до и после перепланировки

В Москве и Подмосковье достоверно определить, выполнялась ли перепланировка квартиры и является ли она узаконенной, возможно основываясь только на учетно-технической документации БТИ (это технический паспорт жилого помещения или поэтажный план с экспликацией к плану).